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賃貸物件の退去費用を安くしたい人は必見!解約前にすべき具体的なアクションを解説

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賃貸物件を退去すると時に、ぼったくられたくない人

こんにちは、ちゃるしょです。

近々、引越しを予定しており、2021年2月には今、住んでいるアパートを退去します。

前回、賃貸物件の退去費用を安くできる理由を解説し、その続編として、
退去費用を安くするための具体的なアクションについて解説します。

前回の記事はこちら↓

賃貸物件の退去費用は安くできる!安くできる理由を解説 こんな人にオススメの記事 賃貸物件を退去する時に、ぼったくられたくない人 こんにちは、ちゃるしょです...

この知識があるだけで、後々ぼったくられていることに気づいて後悔することがなくなると思うので、賃貸物件の退去を考えている方に是非見ていただきたい内容です!

賃貸退去時にやるべきアクション

解約前、解約後に分けて解説します。

退去前にやるべきこと

解約通知書の確認

自分に不利なことが書かれていないか確認しましょう。
例えば、「原状回復費用は、言われた通りの額を支払います。異議申し立ては一切しません。」など
自分に不利な内容は、全部斜線を書いて、ハンコ押して送ればOK(解約通知書は、書式自由)

解約通知書で、不動産会社へ事前に牽制する(ここが大事!)

退去について調べていく中で、一番大事だと思ったのはここです!
まず結論から言うと、解約通知書を送る際に、退去にあたって、
不動産会社が退去費用をぼったくれないように、事前牽制のメールを送りましょう。
どのようなことを書けば良いかを解説していきます。


私が実際に送ろうと思っているメールを事例として、紹介します。

(不動産会社名を記入)
ご担当者様

お世話になっております。
御社と賃貸物件名○○を契約しております△△と申します。

今後の退去についてのやり取りについては、下記お願いがあります。
・今後の退去に関するやり取りは、全てメールでお願いいたします。
・退去費用の請求は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿ってお願いいたします。
 ガイドラインURL https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf
・原状回復費用を請求される場合、減価償却分を明確にしたいので、
 貸主側の立証責任において、賃貸契約開始時から新品だったかどうかを証明する写真や領収書を添付ください。
・請求書は、単価、m2、減価償却率を記載し、メールお願いします。
 また、金額については、専門家に確認してから、返事をさせていただきます。
・特約については、下記理由により無効であると主張いたします。
 最高裁平成17年12月16日判決(ガイドライン45P Q16)及び
 ガイドライン7ページに特約には具体的な金額の記載が必要とありますので、
 「特約自体が無効」だと主張いたします。
 国土交通省 賃貸標準契約書 10P 別表5-3にもある金額を記載するページを
 削除した理由とあわせて、具体的な金額がなくても特約が有効だとする
 判例や根拠を示してください。
 根拠として最高裁やガイドライン以上の内容がないのであれば、
 指摘したにも関わらず根拠がない請求を繰り返したと判断いたします。
・鍵は、退去日までに郵送で返却させていただきます。

このメールの内容は、契約書の内容に合わせて記載内容を変更する必要があるので、
どのような点に気をつけて、メールを作成すれば良いかを次の章で紹介します。

解約通知書に織り込む内容

不動産業者指定の紙の解約通知書がある場合、自分のメールアドレスを記載して、今後のやり取りは全てメールにするようお願いする。

  • やり取りの記録を証拠として残すため。記録を残すことで、何かあった時の拠り所になる。
  • 電話をかけてきても、「専門家からのアドバイスで全てメールでお願いします」と言い切りましょう。

退去費用請求は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿って作成するようにお願いする。

  • 原状回復をめぐるトラブルとガイドラインは、国土交通省が発行しています。
  • この一文を載せておくと牽制効果大です!その理由は、下記リンク参照です。
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入居時からあったキズについては、解約通知書で指摘しておく。

  • 事前指摘することで、ちゃんと言いましたからね!という証拠になります。
  • 入居時に撮った写真があれば、それをメールで送りましょう。

 退去立会いはしないと書く。

  • 法律でも、ガイドラインにも退去立会いが必須とは書かれていないようです。
  • 不動産業者は、退去立会い時に金額を決め、その場でサインしてしてほしいので、立ち会いしたい。
  • 一度、サインしてしまうと、その場で決めた内容・請求金額に合意したことになり、サイン後に請求金額の見直しをすることが難しくなる。

ただ、私の契約書には、下図のように原状回復費用は、「管理会社の立ち会いにより確定」との記載があるため、専門家の方に聞いても立ち会いが必要とのことでした(泣)

立ち会いする場合は、下記に気をつけましょう。

  • 絶対その場でサインせず、「請求書を下に金額は専門家に確認してから返事します」と言い切る
  • 立ち会いの記録を動画で残す (不当請求されないための証拠を残す)
    汚しましたね、などと言われても、その場で認めず、「全て請求書に記載してメールください」とその場で同意しない(録画していると自分で認めた証拠が残ってしまう)

請求書には、単価、対象範囲の面積、減価償却率を記載してもらう。

これを言っておくと、不動産業者は、高額な請求をしてきづらくなります。
この記載が効果を発揮する理由は、下記記事の①~③を参照ください。

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また、減価償却率を正しく理解するには、賃貸開始時の状態が新品だったかどうかを貸主側に立証責任があるので、賃貸契約開始時から新品だったかどうかを証明する写真や領収書も要求しましょう。

減価償却の例を挙げると、壁紙(クロス)は、新品から6年以上使用するとその価値は1円になります(参考:ガイドライン12P (2) 経過年数の考え方の導入)

特約が無効である条件を満たす場合、特約は無効と記載する。

下記、3つ全てを満たさないと無効になる可能性が高いです。

  1. 具体的な金額がかかれていること
  2. 契約者がキチンと内容を認識していること
  3. その特約のページに記名・押印があること

私の契約書には、下記のように特約部分に具体的な金額の記載がなかったので、特約は無効であることを主張する予定です。

 本件、専門家の方へどのように不動産会社に主張すればいいか相談すると、下記のように記載してはどうか?とアドバイスいただけました。

最高裁平成17年12月16日判決(ガイドライン45P Q16)及びガイドライン7ページに特約には具体的な金額の記載が必要とありますので、「特約自体が無効」だと主張いたします。
国土交通省 賃貸標準契約書 別紙5-3にもある金額を記載するページを削除した理由とあわせて、具体的な金額がなくても特約が有効だとする判例や根拠を示してください。
根拠として最高裁やガイドライン以上の内容がないのであれば指摘したにも関わらず根拠がない請求を繰り返したと判断いたします。
(参考)
ガイドライン
国土交通省 賃貸標準契約書

過去の裁判判例から、上記の1~3を満たさなくても、特約を有効とするものもあるため、
必ず特約を無効にできるとは限らないようです。

自分の契約書の特約が無効になりそうかどうか自信がないときは、
賃貸トラブルたすけ隊さんのHP(https://www.t-toraburu.com/)を確認の上、
それでも不明な点がある場合は、賃貸トラブルたすけ隊さんに相談してみると良いと思います。

退去前に家具持ち出し・掃除後に写真・動画で部屋の状態を記録する

部屋を引き渡せる状態にしたら、写真、動画で引き渡す状態の写真をたくさん撮っておきましょう。
業者によっては、後で写真を加工したり、壁に傷つけたりする場合もあるそうなので、
不当請求されないためにもしっかり記録に残しておきましょう。

退去後にやるべきこと

請求書が来たら、ぼったくられていないか内容確認しましょう。

<チェックポイント>
 原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに沿った請求内容になっているかを確認
 ・原状回復の負担割合は正しいか。
 ・自然損耗の箇所を請求されていないか
 ・新品扱いだった場合、入居時新品だったかの証明を相手が送ってきているか
 ・入居者と貸主の負担割合はちゃんと記載されているか

上記に当てはまる場合、不動産会社と連絡をとり、見直しの交渉をしましょう。
その時にトラブルがあるようであれば、先に紹介した賃貸トラブル助け隊さんに相談してみるとよいと思います。

おわりに

調査しても、不動産会社への退去費用についての牽制メールの事例がなかったので、
今回、その事例メールを紹介したことが、この記事の一番の価値かなーと思っています。
実際に、これから不動産会社との退去についてのやり取りをスタートするので、
その時のやり取りは、また別の記事で書きたいと思います。

賃貸物件を退去される際に、お役に立てると幸いです!
それでは、また!

ABOUT ME
ちゃるしょ
2歳男児の父(30代)。 子供が困った時にサポートできるように、人生のコツ(虎の巻)を綴るためにブログをはじめました。 現在('20/9~)は、もっぱらお金の勉強に注力中で、家計見直し、投資の勉強をしています。 子育てとお金との付き合い方に悩む親御さんに役立つ記事を書いていきたいと思っています。 よろしくおねがいします!